La SCI appelée Société civile immobilière, est une forme de société qui favorise la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Si vous envisagez de créer ce type d’entreprise, il devient primordial de bien s’informer sur ses différents statuts. Tout comme les autres formes juridiques qui existe, la SCI fonctionne selon un certain nombre de règles.
Pour ce qui est de la rédaction de ses statuts, cet article s’étendra davantage à ce sujet et vous en saurez plus. Bien que les démarches à entreprendre pour mettre en place sa propre SCI puissent sembler complexes pour les novices, elles ne sont pas immaîtrisables pour autant. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le statut de SCI, ses avantages et les étapes de création.
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Plan de l'article
SCI : définition
La Société civile immobilière est une forme d’entreprise, donc une personne morale exclusivement créée pour l’exercice d’une activité immobilière. Elle peut avoir comme but l’achat, la gestion et la location des biens immobiliers, la construction d’un bien immobilier à destination locative ou encore la location d’un bien.
Néanmoins, dans ce cadre juridique, il devient impossible d’exercer une activité commerciale ou des activités de revente régulière de biens immobiliers. Il est aussi important de savoir différencier le statut de marchand de biens du statut SCI.
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Il existe également plusieurs formes de SCI et la plus appropriée dépend entièrement de votre domaine d’activité. Ainsi, avant d’aborder le point sur comment creer une SCI, il convient de connaitre les différents types de SCI.
La SCI, construction de vente : vous permet de bâtir un bien immobilier puis de le revendre par la suite.
La SCI professionnelle : vous donne l’opportunité d’acquérir vos locaux professionnels ou encore le siège de votre entreprise.
La SCI familiale : elle permet aux membres d’une famille de réaliser une acquisition ou de gérer un ou de plusieurs biens immobiliers.
Les caractéristiques de la SCI
La mise en place d’une SCI requiert au minimum deux associés, soit des personnes physiques ou des personnes morales. Par ailleurs, une SCI peut être dirigée par un ou plusieurs directeurs. Les gérants peuvent être des associés de l’entreprise ou bien des personnes externes.
L’une des spécificités de la SCI par rapport aux autres sociétés est que les gérants sont indéfiniment responsables des dettes de l’entreprise sur les biens personnels. En d’autres termes, la responsabilité des actionnaires ne se limite pas seulement à leurs apports.
Il est essentiel de noter que la responsabilité des associés est non solidaire et subsidiaire.
La responsabilité des associés est non solidaire : cela veut dire qu’ils sont responsables des dettes de la société en fonction de leur part dans le capital social. Cela veut dire qu’un autre associé ne pourra pas rembourser la part dont la responsabilité revient à un autre associé.
La responsabilité des associés est aussi subsidiaire. Le patrimoine propre des associés est engagé lorsqu’il y a des difficultés financières au niveau de la société. Cela veut dire que les créanciers de la société civile immobilière auront le droit de réclamer aux associés le règlement des dettes sur leurs propres deniers. Mais, à condition d’avoir engagé en amont une action infructueuse contre la Société civile immobilière.
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est synonyme de souplesse de fonctionnement. Effectivement, elle donne la possibilité aux associés d’organiser les relations de façon souple. En outre, il n’y a pas de minimum requis pour le capital. Mais le principal avantage réside au niveau des avantages fiscaux qu’elle offre. À cela, s’ajoutent les avantages relatifs à la gestion, mais aussi à la transmission du patrimoine.
Avantages fiscaux
Lors de création de la SCI, les associés de la société ont le droit de choisir entre l’impôt sur les revenus (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).
Si ces derniers ont opté pour la première option, alors le résultat net avant impôt doit être déclaré par chacun des associés selon sa quote-part dans la SCI au moment de sa déclaration de revenus annuelle personnelle.
Si par contre ils ont opté pour l’IS, le résultat net est déclaré par la société et le montant de l’impôt sera réglé par cette dernière. Les associés ne doivent déclarer sur leurs déclarations personnelles que les dividendes perçus. Cependant, il ne faut pas oublier que le taux d’imposition peut être assez important.
Afin de bien choisir votre fiscalité de SCI, il est important de visualiser les impacts fiscaux avant de vous décider. Cela est plus que nécessaire lorsque la société a opté pour l’IS où le choix est définitif et donc, où un retour en arrière est impossible. Notez que chacun de vos choix comporte ses propres avantages ainsi que ses propres inconvénients, d’où la nécessité de bien réfléchir.
Avantages pour la gestion de patrimoine
Les statuts de la SCI sont ceux qui régissent le mode de fonctionnement de la société et la gestion du patrimoine. Les associés ont dès lors la liberté de décider si le gérant a le pouvoir de faire seul un achat, une location ou une vente d’un bien immobilier.
En plus de cela, la création d’une SCI optimise la gestion des investissements immobiliers en les regroupant sous une seule et même structure. Il est aussi envisageable de mettre à la tête un gérant pour vous débarrasser des nombreuses tâches quotidiennes.
D’autre part, sachez que les charges sont mutualisées. Une association peut donc faciliter l’obtention de prêt ou de réduire les frais relatifs à un projet immobilier.
Avantages pour la transmission de patrimoine
Un autre avantage de la SCI est que la transmission du patrimoine s’effectue plus aisément. Effectivement, les héritiers ne recevront pas de biens immobiliers, mais plutôt des parts de la SCI. Ce qui veut dire que les frais de mutation sont estimés sur la valeur des parts sociales, et non sur la valeur réelle des biens immobiliers qui ont été transmis via la société civile immobilière.
Il est aussi possible de mettre en place une SCI avec vos enfants. Ce qui facilitera davantage les procédures de transmission des parts étant donné qu’ils feront déjà partie de la société.
Les étapes de la création d’une SCI
Pour procéder à la création d’une SCI, vous devrez :
- Faire la rédaction des statuts de la société
- Déposer un capital social
- Publier une annonce légale
- Monter un dossier d’immatriculation
- Déposer le dossier d’immatriculation au niveau d’un greffe compétent
Il s’agit là des grandes lignes. Nous allons vous les détailler dans les lignes qui suivent pour que vous puissiez mieux comprendre la procédure à suivre.
La rédaction des statuts
La rédaction des statuts est la première étape à suivre pour créer une SCI. Les statuts déterminent les des règles de fonctionnement de votre société. C’est en effet dans ce document que vous pourrez définir les modalités ainsi que les pouvoirs octroyés aux différents gérants de la SCI. Les statuts de la SCI doivent comporter des mentions obligatoires.
On peut citer la forme de la société, l’identité des associés, la dénomination de la SCI, le siège social, l’objet social, la valeur du capital, les apports des actionnaires, etc.
Pour ceux qui ne le savent pas, le capital social se présente la totalité des apports en nature (biens) ou en numéraire (argent) des associés au moment de la constitution d’une société. En contrepartie des différents apports et de leur valeur, les associés se verront confier des parts sociales.
Ainsi, il vous faudra procéder à l’ouverture d’un compte bancaire où vous allez suite déposer le montant total de votre capital social en numéraire.
En pratique, le capital est une sorte de garantie financière pour les associés de la SCI. Il sert également à régler les dettes potentielles en cas de problèmes financiers.
Après que vous ayez procédé aux dépôts du capital à la banque, vous allez recevoir une attestation de dépôt des fonds. Ce document est d’une importance capitale, notamment lors de la procédure d’immatriculation de la SCI.
Diffusion de l’annonce légale
La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une autre formalité à réaliser lors de la création de votre SCI. Elle assure la publicité de vos démarches.
Le but de cette publication est d’informer les tiers de la naissance de votre SCI. C’est une démarche administrative essentielle pouvant être d’une grande utilité. En effet, elle permet d’informer les personnes qui seront susceptibles d’être intéressées par vos activités. C’est le cas des locataires par exemple.
Pour effectuer cette annonce, adressez-vous à un journal agréé. Si vous ne réalisez pas la publication de l’annonce légale de votre société, alors vous ne pourrez pas immatriculer votre société. Par conséquent, cela va empêcher le lancement de vos activités.
Constitution du dossier d’immatriculation
Le dossier d’immatriculation regroupe certains documents comme :
- Un exemplaire original des statuts de votre société daté puis signé par le gérant en question
- Une attestation de parution de publication dans un journal d’annonces
- Un justificatif d’identité du gérant de la société
- Une déclaration de non-condamnation du dirigeant
- Un document justifiant l’occupation des locaux
- La déclaration des effectifs
- Le formulaire M0 de SCI.
Dépôt du dossier au greffe du tribunal
Une fois que vous avez monté votre dossier, il vous faudra ensuite l’envoyer au greffe pour recevoir l’immatriculation de la SCI. L’immatriculation de la société désigne la naissance officielle de votre société. C’est cette étape qui va vous permettre de recevoir votre Kbis et votre numéro de Siren.
La démarche peut se faire par courrier postal, en ligne avec une plateforme juridique au bien au niveau du greffe.
